Pagaste el departamento, firmaste la minuta o un contrato privado, tienes las llaves. Pasan los meses y el vendedor no aparece en la notaría: que está de viaje, que le falta un papel, que ahora quiere más plata. Y sin escritura, la casa sigue a su nombre en SUNARP.
Actualizado a septiembre de 2026 · Normas revisadas al 20 de septiembre de 2026
Respuesta corta: si el vendedor no quiere firmar la escritura pública, la ley te permite obligarlo. El artículo 1412 del Código Civil autoriza a exigir esa formalidad y la demanda se tramita en proceso sumarísimo. Antes, por regla, hay que intentar la conciliación extrajudicial. Si ganas y aun así no firma, el juez firma en su lugar.
- La minuta es el borrador del contrato; la escritura pública es ese contrato firmado ante notario; la inscripción en SUNARP es lo que te protege frente a terceros.
- En Perú la compraventa de un inmueble te hace dueño desde el contrato (artículo 949 del Código Civil), pero sin inscripción ese derecho es frágil.
- Ruta habitual: carta notarial → conciliación extrajudicial → demanda de otorgamiento de escritura pública en vía sumarísima (el demandado tiene 5 días para contestar).
- Si el vendedor murió, la demanda se dirige contra sus herederos: la obligación de firmar pasa a ellos.
- Si el vendedor le vendió a otro que inscribió primero y de buena fe, lo más probable es que ese otro conserve la casa. Por eso no conviene esperar.
¿Qué diferencia hay entre minuta, escritura pública e inscripción en SUNARP?
Son tres pasos distintos, y confundirlos es la raíz de casi todos estos problemas.
- Minuta: el texto del contrato de compraventa, redactado y firmado por las partes y, normalmente, autorizado por un abogado. Es lo que se lleva a la notaría.
- Escritura pública: el notario incorpora la minuta a su registro, verifica la identidad de las partes y ambas firman ante él. El resultado es un documento público.
- Inscripción registral: el notario envía el parte a SUNARP y el registrador lo inscribe en la partida del inmueble. Recién ahí el Registro dice que el dueño eres tú.
Un contrato privado con firmas legalizadas tampoco es escritura pública. La legalización solo certifica que las firmas son de quienes dicen ser; no convierte el papel en un título que SUNARP, por regla, vaya a inscribir.
Si ya pagué y firmé el contrato, ¿soy dueño o no?
Sí, eres dueño. El artículo 949 del Código Civil dice que «la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario». La compraventa de inmuebles no exige escritura para ser válida: el contrato privado vale.
El problema es otro. Eres propietario frente al vendedor, pero para el resto del mundo —bancos, municipalidad, un posible comprador, un acreedor que quiera embargar— el dueño es quien figura en la partida. Y el vendedor tiene una obligación pendiente contigo: el artículo 1549 del Código Civil establece que «es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien». Firmar la escritura es parte de eso.
¿Por qué importa tanto llegar a inscribir?
Porque en conflictos entre compradores gana, casi siempre, quien inscribe primero. Tres normas lo explican:
- Cuando el mismo vendedor se obligó a entregar el inmueble a varias personas, «se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito» (artículo 1135 del Código Civil).
- Para oponer tu derecho real a otro que también lo alega sobre el mismo bien, el tuyo debe estar inscrito antes (artículo 2022 del Código Civil).
- Quien compra confiando en lo que dice el Registro, paga e inscribe de buena fe, conserva su compra aunque después se caiga el derecho de quien le vendió por causas que no constaban en la partida (artículo 2014 del Código Civil). Es la fe pública registral.
Traducido: mientras tu compra no esté inscrita, el vendedor tiene la casa «disponible» a los ojos de cualquiera que consulte la partida. En la práctica no hay nada que lo detenga de volver a venderla o de hipotecarla.
¿Qué hago primero si el vendedor no quiere firmar?
Lo primero es ordenar los papeles: contrato o minuta, vouchers o constancias de pago del precio completo, DNI del vendedor, copia literal actualizada de la partida y cualquier mensaje donde el vendedor reconozca la venta.
Después, una carta notarial. No es obligatoria por ley, pero sirve para dos cosas: fijar con fecha cierta que le pediste firmar (con un plazo concreto, por ejemplo diez días y el nombre de la notaría) y darle una última salida sin juicio. Muchas veces basta. Cuando no basta, esa carta es una prueba más de que el problema es él.
Mientras tanto, revisa la partida en SUNARP y activa la alerta registral sobre el inmueble: el servicio te avisa si alguien presenta un título para esa partida.
¿Es obligatoria la conciliación antes de demandar?
Por regla, sí. La pretensión de otorgar escritura versa sobre un derecho disponible, que es lo que exige el artículo 7 de la Ley de Conciliación, y no aparece entre los casos en que la conciliación no procede (artículo 7-A) ni entre los que la ley vuelve facultativa (artículo 9). Si demandas sin haberla intentado en un distrito conciliatorio donde es obligatoria, el juez declarará la demanda improcedente por falta de interés para obrar (artículo 6). Y a la demanda se adjunta copia certificada del acta (artículo 425, inciso 6, del Código Procesal Civil).
La conciliación tiene además una ventaja real: la audiencia debe realizarse dentro de los diez días hábiles siguientes a cursadas las invitaciones (artículo 12). Si el vendedor asiste y se compromete a firmar, el acta con acuerdo es título ejecutivo (artículo 18). Si no asiste, tampoco pierdes: su ausencia genera una presunción relativa de verdad sobre los hechos del acta que luego repites en la demanda, y el juez le impone una multa (artículo 15).
¿Cómo funciona la demanda de otorgamiento de escritura pública?
Es un juicio corto. El artículo 1412 del Código Civil permite que las partes se obliguen «recíprocamente a llenar la formalidad requerida» y precisa que «la pretensión se tramita como proceso sumarísimo». El Código Procesal Civil admite en esa vía «los demás que la ley señale» (artículo 546, inciso 8).
En el proceso sumarísimo, al admitir la demanda el juez le da al demandado cinco días para contestar, y luego fija una audiencia única de saneamiento, pruebas y sentencia (artículo 554 del Código Procesal Civil).
Hay un punto que mucha gente no sabe. En el IX Pleno Casatorio Civil (Casación 4442-2015-Moquegua), la Corte Suprema fijó como precedente vinculante que este proceso es un «proceso plenario rápido»: el juez no se limita a mirar si hay contrato, también puede revisar su validez y su eficacia. Dos consecuencias prácticas:
- Si el contrato es manifiestamente nulo, el juez puede declararlo así, previo debate entre las partes, y la demanda se cae.
- Si tú no cumpliste tu parte —por ejemplo, falta pagar un saldo— el vendedor puede defenderse con la excepción de incumplimiento y la demanda puede declararse improcedente.
Por eso insisto en los vouchers. Llegar al juicio con el precio pagado y bien documentado cambia todo.
¿Y si ganas y el vendedor igual no firma? La sentencia firme es título ejecutivo (artículo 688 del Código Procesal Civil). Cuando el título contiene la obligación de formalizar un documento, el juez ordena que el ejecutado cumpla en tres días «bajo apercibimiento de hacerlo en su nombre» (artículo 709). Es decir, al final firma el juez.
¿Y si el vendedor ya murió?
La obligación no se muere con él. Desde el fallecimiento, los bienes, derechos y obligaciones que forman la herencia pasan a sus sucesores (artículo 660 del Código Civil); la obligación se transmite a los herederos salvo que sea personalísima (artículo 1218), y los contratos producen efectos entre las partes y sus herederos (artículo 1363). Firmar una escritura no es una obligación personalísima.
Entonces la demanda se dirige contra todos los herederos. Si nadie ha tramitado la sucesión intestada, cualquier interesado puede pedir el inicio del proceso sucesorio en los casos del artículo 815 del Código Civil (artículo 830 del Código Procesal Civil). Como comprador, tienes interés. A veces es el camino más ordenado para saber a quién demandar.
¿La acción para exigir la escritura prescribe?
Aquí no hay una respuesta cerrada, y conviene decirlo con honestidad.
El artículo 2001 del Código Civil fija en diez años la prescripción de la acción personal. Hay quienes sostienen que exigir la escritura es una acción personal derivada del contrato y que, por tanto, prescribe a los diez años.
Sin embargo, la Corte Suprema ha resuelto en varias casaciones que esta pretensión no prescribe, porque no crea un derecho nuevo: solo da forma a una compraventa ya celebrada y está ligada a la propiedad del comprador. Es un criterio reiterado, pero no es un precedente vinculante, y en instancias inferiores todavía se ven excepciones de prescripción discutidas.
Dos datos que juegan a tu favor: el juez no puede aplicar la prescripción si el demandado no la invoca (artículo 1992 del Código Civil), y presentar la solicitud de conciliación suspende los plazos de prescripción mientras dura el procedimiento (artículo 19 de la Ley de Conciliación). Aun así, el consejo práctico es simple: no dejes pasar años. El riesgo real no es tanto la prescripción como que el inmueble cambie de manos.
¿Qué pasa si el vendedor le vendió la casa a otra persona?
Depende de quién inscribió y de si actuó de buena fe.
- Si el segundo comprador inscribió primero, pagó y no sabía de tu compra, la ley lo protege (artículo 1135 y artículo 2014 del Código Civil). La buena fe se presume; quien la niega tiene que probar que conocía la inexactitud del registro.
- Si sabía que la casa ya estaba vendida —porque vivías ahí, porque te conocía, porque era pariente del vendedor—, su buena fe se puede discutir. Ese juicio es más largo y la prueba es difícil.
- Si nadie ha inscrito todavía, entre dos compradores sin inscripción se prefiere al título de fecha anterior, y en particular al que conste en documento de fecha cierta más antigua (artículo 1135). Un contrato con firmas legalizadas ante notario ayuda justamente por eso.
Si pierdes el inmueble, te queda reclamarle al vendedor la devolución de lo pagado y la indemnización. Pero cobrarle a quien ya vendió dos veces rara vez es sencillo.
Para cubrirte durante el juicio existe una medida cautelar concreta: la anotación de la demanda en la partida. No impide que el vendedor transfiera, pero «otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida» (artículo 673 del Código Procesal Civil), y cualquiera que compre después queda advertido por el propio Registro.
¿Qué deberías hacer esta semana?
- Pide una copia literal actualizada de la partida y confirma que el vendedor sigue figurando como propietario y sin cargas nuevas.
- Activa la alerta registral del inmueble.
- Junta el contrato, los pagos y las conversaciones en un solo archivo.
- Envía la carta notarial con un plazo y una notaría concretos.
- Si no hay respuesta, solicita la conciliación y prepara la demanda con la anotación de demanda.
Si todavía no compras y estás leyendo esto por precaución, mejor: en comprar un inmueble sin riesgos explico qué revisar antes de pagar, y si el problema es de terreno, en cómo comprar un terreno sin perder tu dinero. Y si tu caso no es la escritura sino la casa construida sin declarar, mira cómo legalizar tu casa en SUNARP.
Cada caso tiene particularidades: el tipo de contrato, cuánto se pagó, si hay herederos o un segundo comprador cambian la estrategia. Esta guía orienta; no reemplaza que un abogado revise tus documentos.