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Cómo comprar tu primer inmueble, paso a paso

Responde unas preguntas sobre tu compra y te armo tu ruta con el Método TCF: qué revisar en SUNARP, qué tiene que decir el contrato y cuánto cuesta cerrar la compra en 2026.

  • Dos minutos
  • Sin pedirte datos personales

Comprar tu primer inmueble con el Método TCF

Casi todos los problemas que veo en consulta se podían detectar antes de pagar. El dinero se pierde en tres momentos: cuando pagas sin saber quién es el dueño, cuando firmas un contrato que no te protege y cuando te quedas con la minuta, sin inscribir. El Método TCF los ordena como tres candados. Si uno no cierra, no compres todavía.

  • Títulos: ¿se puede comprar?

    Pide tú la partida registral en SUNARP y lee quién es el dueño y qué cargas tiene. Lo inscrito se presume conocido por todos (Código Civil, art. 2012): si hay un embargo, no podrás decir que no sabías. Revisa también los títulos archivados de la última compra, porque la protección del comprador de buena fe no te alcanza si el problema estaba ahí (art. 2014). Y si el vendedor es casado, firman los dos (art. 315).

  • Contrato: ¿en qué condiciones?

    Lo que no está escrito no vale. Antes de pagar, que el papel diga qué es tu separación o tus arras y cuándo se devuelven, y que el contrato fije precio, forma de pago, fecha de entrega, penalidades para los dos y la obligación del vendedor de firmar la escritura (Código Civil, art. 1549). Si compras en planos, el contrato es de bien futuro (art. 1534) y lo que te protege es lo que diga sobre la entrega.

  • Formalización: ¿queda a tu nombre?

    La compra no termina con la minuta. Se firma la escritura pública, se paga la alcabala y se inscribe en SUNARP. Si el vendedor le vende también a otra persona y esa persona, de buena fe, inscribe primero, la ley la prefiere (Código Civil, art. 1135). Cuando ya figure tu nombre, activa la Alerta Registral.

Documentos que debes pedir antes de pagar

  • La partida registral: copia literal o Certificado Registral Inmobiliario (CRI), de menos de 30 días, pedida por ti en SUNARP (cómo pedir la copia literal).
  • Los títulos archivados del asiento por el que el vendedor adquirió.
  • El autovalúo del año (hojas HR y PU) y las constancias de no adeudo de impuesto predial y arbitrios.
  • El DNI del vendedor y el de su cónyuge, si es casado.
  • Si es depa: la constancia de no adeudo de mantenimiento y el reglamento interno del edificio.
  • Según quién vende: la vigencia de poder del apoderado, la partida de la empresa y el poder de su representante, o la sucesión inscrita si venden herederos.
  • Si es en planos: la partida del terreno, la licencia de edificación y la información que la inmobiliaria debe darte sobre el proyecto (Código del Consumidor, art. 76).

Cuánto cuesta cerrar la compra en 2026

¿Cuánto tienes que tener aparte del precio? Cuenta tres gastos. La alcabala es el 3 % del valor que pase de 10 UIT y la paga el comprador (TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 25); con la UIT de 2026, de S/ 5 500, los primeros S/ 55 000 no pagan. SUNARP cobra S/ 44.50 de calificación y 3 por mil del valor por inscribir la compraventa, según su tarifario de 2026. La notaría no tiene tarifa oficial: cada una fija la suya, así que conviene cotizar en dos o tres.

Ejemplo de gastos de cierre para un inmueble de S/ 300 000 comprado a una persona, al contado
GastoInmueble de S/ 300 000Base
AlcabalaS/ 7 3503 % de (300 000 − 55 000)
SUNARP, compraventaS/ 944.50S/ 44.50 + 3 por mil
Notaría, escrituraEntre S/ 700 y S/ 1 500Rango de mercado, no oficial

Si compras con crédito, suma la inscripción de la hipoteca del banco y sus propios gastos. En la primera venta de una constructora, la alcabala se paga solo por el valor del terreno (art. 22). La herramienta de arriba hace la cuenta con tu precio.

Señales para no pagar todavía

  • Quien vende no es el dueño que figura en la partida y no acredita un poder vigente para vender.
  • La partida tiene un embargo, una medida cautelar, una demanda anotada o un bloqueo.
  • Hay una hipoteca y nadie te explica cómo ni cuándo se levanta.
  • El dueño es casado y solo firma uno, sin poder del otro.
  • Te apuran: «hay otro interesado, separa hoy», sin que hayas visto un solo documento.
  • El contrato no tiene fecha de entrega, ni penalidad para el vendedor, ni obligación de firmar la escritura.

Preguntas frecuentes

¿Qué tengo que revisar antes de comprar un inmueble?
Tres cosas, en este orden. Los títulos: que quien vende sea el dueño que figura en la partida de SUNARP y que no haya cargas que te afecten. El contrato: qué es tu separación, la fecha de entrega, las penalidades y la obligación de firmar la escritura. Y la formalización: escritura pública, alcabala e inscripción a tu nombre. Es el Método TCF. Si un candado no cierra, no compres todavía.
¿Qué documentos debo pedir para comprar una casa o un departamento?
La partida registral (copia literal o CRI de SUNARP, de menos de 30 días y pedida por ti), los títulos archivados de la última compra, el autovalúo del año (hojas HR y PU), las constancias de no adeudo de predial y arbitrios y el DNI del vendedor y de su cónyuge si es casado. Si es depa, también la constancia de no adeudo de mantenimiento y el reglamento interno. Si vende un apoderado, su vigencia de poder; si vende una empresa, su partida y el poder de su representante; si venden herederos, la sucesión inscrita.
¿Qué diferencia hay entre separación y arras?
La ley no regula la «separación»: importa lo que diga el documento. Si son arras confirmatorias, el trato queda cerrado: si incumples, las pierdes, y si incumple quien las recibió, puedes exigirle el doble (Código Civil, arts. 1477 y 1478). Si son arras de retractación, cualquiera puede echarse atrás, y solo valen en contratos preparatorios (arts. 1480 y 1481). Antes de pagar, que el papel diga qué es ese dinero, cuándo se devuelve y en qué plazo.
¿Cuánto se paga de alcabala en 2026?
El 3 % del valor del inmueble que pase de 10 UIT. Con la UIT de 2026 (S/ 5 500, D. S. 301-2025-EF), los primeros S/ 55 000 no pagan: por un inmueble de S/ 300 000 son S/ 7 350. La paga el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. En la primera venta de una constructora solo se paga por el valor del terreno (TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 22, 23, 25 y 26).
¿Puedo comprar si el vendedor es casado y solo firma él?
Si el inmueble es de la sociedad conyugal, no: para venderlo se necesita a los dos esposos, o a uno con poder especial del otro (Código Civil, art. 315). Y lo comprado durante el matrimonio se presume de los dos (art. 311). Revisa cómo figura en la partida y si hay una separación de patrimonios inscrita.
¿Qué riesgos tiene comprar un depa en planos?
Que la obra se atrase o no se haga. La compra de un bien futuro queda sujeta a que llegue a existir (Código Civil, art. 1534), así que el contrato tiene que fijar una fecha de entrega concreta, una penalidad por atraso y qué te devuelven si el proyecto no se hace. Revisa la partida del terreno, la licencia de edificación y a qué cuenta va tu dinero, y busca a la inmobiliaria en «Mira a quién le compras», de Indecopi.
Si ya firmé la minuta, ¿ya soy dueño?
La sola obligación de transferir un inmueble determinado ya te hace propietario, salvo que la ley disponga otra cosa o se haya pactado lo contrario (Código Civil, art. 949). Frente a otros no basta: si el vendedor le vende también a otra persona y esa persona, de buena fe, inscribe primero, la ley la prefiere (art. 1135). Por eso la compra termina cuando el inmueble figura a tu nombre en SUNARP.
¿Puedo pagar el inmueble en efectivo?
No, si vale 1 UIT o más (S/ 5 500 en 2026). Se paga con medios de pago del sistema financiero, como transferencia, depósito o cheque, aunque pagues en partes. El notario deja constancia del medio usado y, si no se usó, no formaliza la venta (TUO de la Ley 28194, arts. 3 y 7).
¿Esta herramienta reemplaza a un abogado?
No. Te da una primera ruta según lo que respondes y te avisa dónde mirar con más cuidado. No revisa tus documentos ni puede decirte que una compra está en verde: eso solo se sabe leyendo la partida, los títulos archivados y el contrato de tu caso.
¿Guardan mis respuestas?
No. No te pedimos nombre, correo ni teléfono, y tus respuestas no se envían a ningún servidor: se quedan en tu navegador. Si copias el enlace de tu ruta, las respuestas van dentro del enlace, sin datos personales.

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