Compra de inmuebles en Lima
Antes de pagar, sabe qué compras.
Revisamos contigo la partida, el contrato y la escritura de la casa, el departamento o el terreno que vas a comprar. Tres candados, en orden, y te explico cada uno antes de que firmes.
- 5,0 en Google · 83 reseñas
- Compras y herencias desde 2019
- Virtual o en San Isidro
¿Ya puedes dar el adelanto?
Cinco preguntas sobre el inmueble que estás por separar. Te devuelvo un semáforo.
Orientación general: no reemplaza la revisión de tus documentos. No guardamos tus respuestas.
Lo que se pierde por firmar primero y revisar después
Tres situaciones que vemos seguido. Las tres se detectan antes de pagar.
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El adelanto se lo diste a quien no era el dueño
El que te mostró la casa vivía ahí, pero en SUNARP figuraba su hermano. O el poder con el que firmó ya no estaba vigente. Recuperar ese dinero puede tomar años. Lo detecta el candado T: la partida, pedida por ti.
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La hipoteca que nadie mencionó
La hipoteca sigue al inmueble aunque cambie de dueño. Si nadie dejó por escrito quién la levanta y cuándo, la deuda del vendedor queda pegada a tu casa. Lo detecta el candado T y lo resuelve el C: el contrato dice quién la cancela.
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El departamento en planos sin fecha ni penalidad
Pagaste la cuota inicial y la obra se atrasa un año. Si el contrato no fija la fecha de entrega ni lo que pasa si no cumplen, tienes poco que reclamar. Lo resuelve el candado C: fecha, penalidad e independización por escrito.
Método TCF: tres candados, en este orden
Si un candado no cierra, no se pasa al siguiente. Así no pagas por algo que todavía no se puede comprar.
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Títulos
¿Se puede comprar?
Partida, títulos archivados, cargas y quién puede vender. Comparamos lo que dice SUNARP con lo que visitaste.
Recibes un informe en semáforo: verde, amarillo o rojo. -
Contrato
¿En qué condiciones?
Arras o separación, forma de pago, fecha de entrega, penalidades, quién levanta cada carga y cuándo se firma la escritura.
Recibes el contrato revisado o redactado a tu favor. -
Formalización
¿Ya es tuyo para todos?
Escritura pública, alcabala, inscripción en SUNARP y Alerta Registral. Hasta que se inscribe, otro comprador puede adelantarse.
Recibes la partida con el inmueble a tu nombre.
Cómo empezamos
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Nos escribes
Por WhatsApp o con el formulario. Nuestra asistente virtual te responde a cualquier hora y agenda la consulta.
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Consulta de 45 minutos
Virtual o en San Isidro. Vemos el inmueble, los papeles que tienes y lo que falta.
S/ 150Se descuenta si contratas el servicio en los 30 días siguientes.
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Propuesta por escrito
Con precio cerrado por candado. Contratas solo la revisión de títulos o el acompañamiento completo.
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Avance en cada candado
Te avisamos qué encontramos y qué sigue. Nada se firma sin que lo entiendas.
Lo que dicen en Google
5,083 reseñas
«Paul nos brindó asesoría legal durante la compra de mi departamento en Lima, y lo súper recomiendo. […] me brindó confianza, calma, y una asesoría muy adecuada a lo largo del proceso de compraventa.»
S. R.Reseña en Google «Los encontramos por Google sin ninguna referencia y con miedo de saber qué pasaría y nos encontramos con una firma que respondió nuestras dudas, nos acompañan en el proceso […]. Los contratamos para finalizar nuestra compra inmobiliaria.»
Claudia R.Reseña en Google «Los abogados que atendieron mi caso fueron muy amables y explicaron todo el proceso notarial que llevamos de manera eficiente.»
Janisse C.Reseña en Google
«Si no entiendes tu caso, tu abogado no hizo su trabajo.»
Quién revisa tu compra
Soy Paul Arroyo, abogado y director de ARFASA Abogados. Trabajé en el área de bancos de la Notaría Gonzales Loli, formalizando contratos ante SUNARP. Desde 2019 asesoro compras de inmuebles y herencias.
La revisión la hace el equipo de ARFASA con mi método. En los casos grandes, la firmo yo.
Ver mi trayectoriaEl checklist completo, gratis
Seis páginas para imprimir y llevar a la visita, a la notaría o a la reunión con el vendedor.
- Los documentos que pides antes de negociar el precio, según quién vende: persona, apoderado, empresa, herederos o inmobiliaria.
- Qué mirar en la partida y cómo leer el resultado en verde, amarillo o rojo.
- Lo que tu contrato tiene que decir antes de dar las arras.
- Escritura, alcabala, inscripción y Alerta Registral, con los gastos que suelen salir.
- Seis señales para no pagar todavía.
Listo, revisa tu correo
Tu checklist está listo. También te lo enviamos al correo (revisa la carpeta de promociones si no lo ves).
Descargar el checklist (PDF)¿Ya tienes la partida o el contrato? Escríbenos y lo vemos en una consulta.
Escribir por WhatsAppPreguntas frecuentes
¿Para qué necesito un abogado si ya hay notario y el banco revisa?
El notario es imparcial: verifica identidades y la legalidad del acto, pero no negocia por ninguna de las partes. El banco revisa lo que le importa para su préstamo. El abogado del comprador revisa la partida pensando en ti y deja por escrito las condiciones que te protegen.
¿Cuánto cuesta?
La consulta de 45 minutos cuesta S/ 150 y se descuenta si después contratas el servicio en los 30 días siguientes. Luego recibes una propuesta con precio cerrado: solo el estudio de títulos, con informe en 48 horas hábiles, o la asesoría completa (títulos, contrato y formalización).
¿Quién paga la alcabala y cuánto es?
La paga el comprador. Es el 3 % del valor del inmueble que pase de 10 UIT; en 2026 las primeras S/ 55 000 no pagan.
TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 23 y 25. UIT 2026: D. S. 301-2025-EF.¿Puedo pagar en efectivo?
Si el inmueble vale 1 UIT o más (S/ 5 500 en 2026), solo se puede pagar con medios de pago, como transferencia, depósito o cheque, aunque sea en cuotas. El notario debe dejar constancia del medio de pago y, si no se usó, no formaliza la venta.
TUO de la Ley 28194, arts. 3 y 7.1.¿Qué es la Alerta Registral?
Es un servicio gratuito de SUNARP que te avisa por correo o SMS cuando alguien presenta un título o pide información sobre la partida de tu inmueble. Conviene activarlo apenas compras.
¿Me atienden si vivo fuera de Lima o del Perú?
Sí. La consulta y la revisión se hacen por videollamada y los documentos se piden en línea. Para la firma vemos contigo la forma que corresponda, por ejemplo con un poder.
¿Ya tienes la partida o el contrato?
Mándanoslo y te decimos si está en verde.
Primero la consulta de 45 minutos. Después, si quieres, el informe de títulos con precio cerrado.
Información general sobre la compra de inmuebles en el Perú. No reemplaza la revisión de tu caso, la verificación en SUNARP ni la intervención notarial, y no garantiza un resultado. Normas citadas, verificadas el 18 de octubre de 2026.