Comprar un departamento no es pagar y firmar. Es entender qué estás firmando. La mayoría de problemas que llegan al estudio se habrían evitado con una revisión de dos días antes de entregar el primer inicial.
- La compra tiene tres etapas: estudio de títulos, contrato y registro. Saltarse cualquiera es donde empiezan los problemas.
- La partida registral te dice quién es el verdadero propietario, las medidas, la cadena de dueños anteriores y las cargas o gravámenes.
- Una anotación de demanda o un embargo sin levantar es motivo suficiente para no comprar.
- Cruza siempre la partida con el HR y el PU del autovalúo: dirección, medidas y titular deben coincidir exactamente.
- La propiedad se transfiere con el acuerdo (artículo 949 del Código Civil), pero frente a terceros gana quien inscribe primero (artículo 2022 del Código Civil).
Etapa 1: el estudio de títulos
Es la revisión de los antecedentes documentales del inmueble para saber, antes de comprometer dinero, en qué estado está. Todo inmueble formal del país tiene una partida registral inscrita en los Registros Públicos, y ese es el primer documento que hay que exigir. No la versión que te manda el vendedor por WhatsApp: la copia literal, pedida por ti.
Qué te dice la partida
- Quién es el verdadero propietario. Si vende un apoderado, hay que ver el poder vigente inscrito y hasta dónde llegan sus facultades.
- Las medidas perimétricas y el área, para contrastarlas con lo que estás viendo.
- La cadena de dueños anteriores y a qué precio adquirieron. Una sucesión de transferencias rápidas y por montos muy bajos es una señal que conviene mirar de cerca.
- Cargas y gravámenes. Hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones.
Si ves una anotación de demanda o un embargo y no existe un asiento posterior que los levante, ahí no se compra. Una anotación de demanda significa que el inmueble está en litigio; un embargo, que responde por una deuda ajena. Ninguna promesa verbal del vendedor —«eso ya se arregló, falta que lo inscriban»— sustituye al asiento de levantamiento.
Los documentos que casi nadie pide
Además de la partida, pide el HR (Hoja de Resumen) y el PU (Predio Urbano) del autovalúo municipal. Sirven para cruzar información: la dirección, las medidas y el titular deben coincidir exactamente con lo que dice la partida. Cuando no coinciden, casi siempre hay algo que resolver antes de la compra —una ampliación no declarada, una numeración municipal distinta, una transferencia no registrada—.
Y súmale la verificación municipal de zonificación y la constancia de no adeudo de arbitrios e impuesto predial. Las deudas municipales tienen la mala costumbre de seguir al inmueble.
Etapa 2: el contrato
No existe un contrato único de compraventa. No es lo mismo comprarle un departamento terminado a una persona natural que comprarle a una inmobiliaria uno que todavía está en planos y existirá dentro de un año. El tipo de contrato y las cláusulas cambian por completo.
Lo mínimo que hay que revisar
- Tus datos y los del vendedor, y la descripción exacta del inmueble con su partida.
- El precio y la forma de pago: montos, fechas, cuenta, y qué documento acredita cada desembolso.
- Qué pasa si el vendedor incumple. Debe existir un procedimiento claro de resolución del contrato y devolución del dinero sin dilaciones. Si el contrato solo prevé penalidades para ti, está desequilibrado.
- Plazos de entrega y consecuencias del retraso.
Dos cláusulas abusivas que aparecen siempre
- Mora desproporcionada. Penalidades altísimas si te retrasas en una cuota, sin contrapartida equivalente para el vendedor.
- Tolerancia de metraje excesiva. En departamentos en planos es normal pactar un margen entre lo ofrecido y lo entregado, pero lo razonable en el mercado está entre 4 % y 5 %. Una cláusula que admite un 20 % de diferencia significa que puedes pagar por 100 m² y recibir 80. Eso no es una tolerancia técnica: es una renuncia.
Lo que recomiendo en la práctica es pagar en dos momentos: una parte a la firma de la minuta y el resto a la firma de la escritura pública, que es cuando normalmente se entrega el inmueble. Entregar todo por adelantado, antes de la escritura, te deja sin ninguna palanca si el vendedor se demora o aparece un problema registral.
Etapa 3: el registro
Aquí termina la compra, no antes. En el Perú la propiedad se transfiere con el solo acuerdo —el artículo 949 del Código Civil dice que «la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él»—, pero ese derecho solo se puede oponer a terceros si está inscrito.
El artículo 2022 del Código Civil lo resuelve así: para oponer derechos reales sobre inmuebles a quien también los tiene, «es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone». Y el artículo 2014 protege al tercero de buena fe que adquirió de quien aparecía en el registro con facultades e inscribió su derecho.
En castellano: si el vendedor le vende el mismo departamento a otra persona, gana quien inscribió primero, no quien firmó primero. Dejar la minuta en un cajón «para ahorrar en gastos registrales» es el ahorro más caro del mercado inmobiliario.
El calendario que recomiendo
- Antes de entregar cualquier dinero: copia literal de la partida, HR, PU, verificación municipal y visita física al inmueble.
- Antes de firmar: revisión del contrato por abogado, con las observaciones por escrito.
- Al firmar: escritura pública ante notario, con los pagos documentados.
- Inmediatamente después: inscripción en SUNARP y verificación de que el asiento salió correcto.
- Al final: cambio de titular en la municipalidad para el autovalúo y los arbitrios.
Ese último paso se olvida mucho y luego aparece como deuda a nombre de otro. Toma una mañana.
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