Inmueble en copropiedad: qué puedes hacer solo con tu parte

Actualizado a septiembre de 2026 · Normas revisadas al 20 de septiembre de 2026

Heredaron la casa de sus padres entre cuatro hermanos. O la compraste con un amigo o un socio, mitad y mitad. Pasan los años: uno quiere vender, otro vive ahí sin pagar nada y el tercero ni contesta el teléfono. ¿Qué puedes hacer tú solo con tu parte?

Respuesta corta: sí puedes vender tu parte sin permiso de los demás, porque el artículo 977 del Código Civil te deja disponer de tu cuota. Lo que no puedes hacer solo es vender, hipotecar o alquilar el inmueble entero: eso exige unanimidad. Y si vendes tu cuota a un extraño, los otros copropietarios pueden quedarse con ella pagando el mismo precio.

¿Qué significa tener un inmueble en copropiedad?

Que el bien es de varios a la vez, por porcentajes. El artículo 969 del Código Civil lo define así: hay copropiedad «cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas».

La palabra clave es ideal. Si son cuatro hermanos con el 25 % cada uno, ninguno es dueño del segundo piso ni del cuarto del fondo: cada uno tiene un cuarto de todo. Por eso en Registros Públicos se habla de «acciones y derechos». Es una cuota ideal, no un espacio físico.

Las cuotas se presumen iguales, salvo prueba en contrario, y en esa misma proporción se reparten los beneficios y las cargas (artículo 970 del Código Civil). Si compraron entre dos y uno puso el 70 % del dinero, lo primero es ver qué porcentajes dice la escritura; si no dice nada, se presume 50 y 50, y quien sostenga otra cosa tendrá que probarlo.

Cuando la copropiedad viene de una herencia, cada heredero es copropietario en proporción a su cuota hereditaria, y mientras no se haga la partición se aplican estas mismas reglas (artículos 844 y 845 del Código Civil).

¿Qué decisiones requieren el acuerdo de todos y cuáles solo de la mayoría?

Depende de lo que se quiera hacer con el bien. El artículo 971 del Código Civil separa dos niveles:

• Unanimidad para «disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él». Vender la casa entera, hipotecarla, alquilarla, prestarla o construir un piso más exige la firma de todos.
• Mayoría absoluta para los actos de administración ordinaria, como el mantenimiento habitual. Ojo con el detalle: los votos no se cuentan por personas sino por el valor de las cuotas. Con cuatro hermanos al 25 %, tres suman 75 % y deciden. Con dos copropietarios al 50 %, hay empate, y el empate lo resuelve el juez.

Lo del alquiler sorprende a mucha gente. Un solo copropietario que se niega basta para que no se pueda arrendar la casa completa, aunque los demás necesiten el ingreso.

Y lo de construir, también. Levantar un piso sobre la casa común sin el acuerdo de todos es «introducir modificaciones» sin unanimidad. Si estás pensando en hacerlo, lee antes lo que pasa cuando alguien construye en un terreno que no es solo suyo.

¿Puedo vender mi parte sin permiso de los demás copropietarios?

Sí. El artículo 977 del Código Civil lo dice en una línea: «cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos». Puedes venderla, donarla o hipotecarla sin pedirle firma a nadie.

Lo que vendes, eso sí, es tu porcentaje. El comprador entra como un copropietario más, con los mismos límites que tenías tú. Por eso el mercado de cuotas es chico y los precios suelen ser más bajos que el valor proporcional del inmueble: pocos quieren comprar el 25 % de una casa donde viven otros tres.

Lo que no puedes hacer es vender «el segundo piso» o «el departamento de adelante» como si fueran tuyos. El artículo 978 del Código Civil dice que el acto que implique propiedad exclusiva sobre todo o parte del bien solo será válido desde que ese bien o esa parte se le adjudique a quien lo realizó. Hasta entonces, el comprador compra una expectativa.

¿Qué es el derecho de retracto de los copropietarios?

Es el derecho de los demás copropietarios a quedarse con la cuota que vendiste a un tercero, pagando lo mismo que pagó el comprador. El artículo 1599 del Código Civil se lo reconoce expresamente al copropietario «en la venta a tercero de las porciones indivisas».

Cómo funciona, en concreto:

• El copropietario que retrae se pone en el lugar del comprador y le reembolsa el precio, los tributos y gastos que pagó y, si los hubo, los intereses pactados (artículo 1592 del Código Civil).
• Tiene 30 días desde que se le comunicó la venta por un medio de fecha cierta, por ejemplo una carta notarial (artículo 1596 del Código Civil). Si se enteró de otra forma, el plazo corre desde que lo supo (artículo 1597 del Código Civil).
• Es un derecho irrenunciable (artículo 1595 del Código Civil). Una cláusula en la que tus hermanos «renuncian al retracto» no vale.
• Se discute en un proceso abreviado (artículo 486 del Código Procesal Civil).
• No procede en las ventas por remate público (artículo 1592 del Código Civil).

Ejemplo. Rosa vende su tercio de la casa heredada a un vecino por S/ 180 000, y el vecino paga además S/ 6 000 entre tributos y gastos de notaría y registros. Su hermano Luis recibe la carta notarial el 1 de octubre. Los 30 días se cuentan como días naturales (artículo 183 del Código Civil), así que tiene hasta el 31 de octubre para ejercer el retracto, pagándole al vecino S/ 186 000, y quedarse con ese tercio.

Un matiz que conviene aclarar: la ley no te obliga a ofrecer primero tu cuota a los demás. Lo que les da es el retracto después de la venta. Pero ofrecerla antes a tus copropietarios, por escrito, suele ahorrar la incertidumbre de un comprador que puede ser desplazado durante un mes. Si vas a vender, te sirve revisar cómo hacer una salida ordenada de una casa heredada entre varios.

¿Quién decide cómo se usa el inmueble y quién paga los gastos?

Todos pueden usarlo, siempre que no cambien su destino ni perjudiquen a los demás (artículo 974 del Código Civil). Si no se ponen de acuerdo, el juez regula el uso.

Con el dinero, la regla es la proporción:

• Gastos de conservación, tributos y cargas (predial, arbitrios, reparaciones necesarias): cada uno paga según su cuota (artículo 981 del Código Civil). Si el predial anual es S/ 1 200 y son tres al tercio, a cada uno le tocan S/ 400. Quien pagó todo puede cobrar a los demás su parte.
• Mejoras necesarias y útiles: pertenecen a todos, con la obligación de responder proporcionalmente por su costo (artículo 980 del Código Civil).
• Rentas: si uno cobra un alquiler o cualquier provecho del bien, debe reembolsar a los demás su parte (artículo 976 del Código Civil). Los frutos son de todos.

Si nadie organizó la administración, cualquiera de los copropietarios puede asumirla y hacer los trabajos para la explotación normal del bien, con las obligaciones de un administrador judicial (artículo 973 del Código Civil).

¿Qué pasa si un copropietario ocupa todo el inmueble?

Tiene que indemnizar a los demás. El artículo 975 del Código Civil dice que el copropietario que usa el bien, total o parcialmente, con exclusión de los demás «debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda».

Un ejemplo para dimensionarlo. Tres hermanos heredan por tercios una casa que se alquilaría en S/ 2 400 al mes, y uno de ellos vive ahí solo. Si se toma el valor de alquiler como referencia, a cada uno de los otros dos le correspondería una indemnización de alrededor de S/ 800 mensuales. El monto exacto lo fijan las partes o, si no se entienden, el juez, con las pruebas del caso.

Hay una excepción importante: el cónyuge sobreviviente que optó por el derecho de habitación vitalicio sobre la casa conyugal no paga esa indemnización. El propio artículo 975 hace la salvedad del artículo 731 del Código Civil.

Y un dato que desarma un argumento muy repetido: por más años que viva ahí, el copropietario no se vuelve dueño de todo. El artículo 985 del Código Civil dice que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores «pueden adquirir por prescripción los bienes comunes». Veinte años ocupando la casa no le quitan su parte a los hermanos.

¿Cómo se termina una copropiedad?

La salida normal es la división y partición: convertir los porcentajes en bienes concretos o en dinero. Y nadie puede obligarte a seguir en copropiedad para siempre. El artículo 984 del Código Civil obliga a los copropietarios a hacer la partición cuando uno de ellos, o el acreedor de cualquiera, lo pida. La acción, además, es imprescriptible (artículo 985 del Código Civil).

La única traba temporal es un pacto de indivisión: los copropietarios pueden acordar no dividir hasta por cuatro años, renovables, y para que valga frente a terceros debe inscribirse (artículo 993 del Código Civil).

Hay dos caminos:

• Partición convencional. Por acuerdo unánime; incluso puede hacerse por sorteo (artículo 986 del Código Civil). Si el inmueble es heredado y está inscrito, la partición entre herederos se hace por escritura pública (artículo 853 del Código Civil). Si algún copropietario es menor de edad o tiene capacidad restringida, el convenio necesita aprobación judicial (artículo 987 del Código Civil).
• Partición judicial. Cuando no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios demanda la división y partición, y el juez decide cómo se reparte.

Si la estructura lo permite, la mejor partición suele ser la independización: cada piso o departamento con su propia partida registral y un dueño exclusivo, con compensaciones en dinero si las unidades no valen lo mismo.

¿Y si el inmueble no se puede dividir?

Es lo más común: una casa de un piso o un departamento no se parten en cuatro. Para esos casos, el artículo 988 del Código Civil da tres salidas, en este orden:

1. Adjudicarlo en común a dos o más copropietarios que estén de acuerdo.
2. Venderlo de común acuerdo y repartirse el precio.
3. Si no hay acuerdo ni para lo uno ni para lo otro, venderlo en pública subasta.

Antes de la subasta queda una puerta abierta: cualquiera de los copropietarios puede evitarla y quedarse con el inmueble pagando en dinero, al precio de tasación, las partes de los demás (artículo 989 del Código Civil). Esa es la preferencia que la ley le da al copropietario, y conviene tener el financiamiento listo antes de invocarla.

Mi recomendación, casi siempre, es evitar la subasta. En un remate judicial el precio lo marca la tasación y la puja, no el mercado, y se suele vender por debajo de lo que se obtendría en una venta negociada. Lo explico con cifras en la guía sobre comprar en remate judicial.

¿Qué haría yo antes de pelear por el inmueble?

Revisar la partida registral y poner números sobre la mesa. Lo primero es la partida: ¿está inscrita la sucesión o la compra a nombre de todos, con qué porcentajes? Muchas discusiones sobre copropiedad empiezan sobre un inmueble que ni siquiera figura aún a nombre de los herederos.

Luego vienen las cifras: valor del inmueble, cuánto vale cada cuota, cuánto se debe de predial, cuánto correspondería por el uso exclusivo. Con cifras, la conversación deja de ser sobre quién quería más a mamá y pasa a ser sobre opciones concretas: comprar la parte del otro, independizar, vender juntos.

Y si nada de eso funciona, la partición judicial existe precisamente para que nadie quede atrapado en un bien que no puede usar ni vender.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar el inmueble en copropiedad si los demás no quieren?

No. Arrendar el bien completo requiere unanimidad (artículo 971 del Código Civil). Si no hay acuerdo sobre el uso, se puede pedir al juez que lo regule o solicitar la partición.

¿Tengo que ofrecer primero mi parte a los otros copropietarios antes de venderla?

La ley no te obliga a ofrecerla primero. Pero si la vendes a un tercero, los demás copropietarios pueden ejercer el retracto dentro de los 30 días desde que se les comunica la venta por un medio de fecha cierta (artículo 1596 del Código Civil).

¿El copropietario que vive en la casa puede adueñarse de toda por prescripción?

No. Ningún copropietario ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes (artículo 985 del Código Civil), sin importar cuántos años haya ocupado el inmueble.

¿Puedo obligar a los demás a vender la casa heredada?

Puedes exigir la partición y los demás están obligados a hacerla (artículo 984 del Código Civil), salvo que exista un pacto de indivisión vigente. Si el bien no se puede dividir y no hay acuerdo, se vende en pública subasta (artículo 988 del Código Civil).

¿Quién paga el impuesto predial de un inmueble en copropiedad?

Todos, en proporción a su cuota (artículo 981 del Código Civil). Si uno pagó el total, puede cobrar a los demás la parte que les correspondía.

¿Puedo hipotecar mi porcentaje del inmueble?

Sí. Cada copropietario puede gravar su cuota ideal (artículo 977 del Código Civil). Hipotecar el inmueble completo, en cambio, requiere el acuerdo de todos.

Esta guía es de orientación general. Cada caso tiene particularidades, y los montos y porcentajes de los ejemplos son ilustrativos: antes de firmar o de iniciar un trámite, revisa tu situación concreta con un abogado.