Un departamento a mitad de precio existe, y es legal. Lo que casi nadie mira es el expediente: ahí está la diferencia entre una compra brillante y un dinero que se queda atrapado durante años.
- La base de la primera convocatoria son las dos terceras partes del valor de tasación, no un tercio (artículo 736 del Código Procesal Civil). En la segunda baja 15 % y en la tercera otro 15 %.
- Para ser postor hay que depositar antes el 10 % del valor de tasación (artículo 735 del Código Procesal Civil). A los que no ganan se les devuelve íntegro.
- Si te adjudicas, tienes tres días para depositar el saldo (artículo 739 del Código Procesal Civil). Si no lo haces, pierdes el depósito y quedas fuera del nuevo remate (artículo 741).
- El auto de adjudicación levanta los gravámenes anteriores, salvo la anotación de demanda: por eso una hipoteca impaga no te persigue después de la compra.
- Casi todos los remates se hacen hoy por el Remate Judicial Electrónico (REM@JU), según el artículo 731 del Código Procesal Civil.
En los remates judiciales he visto de todo: inversionistas que compraron un departamento en Lince por debajo de la mitad de su valor y lo revendieron en semanas, y personas que se adjudicaron lo que creían una casa completa y descubrieron después que habían comprado un porcentaje de copropiedad que no pueden vender ni habitar.
La diferencia entre unos y otros casi nunca es el dinero. Es cuánto leyeron antes de levantar la mano.
¿Por qué son tan baratas estas propiedades?
Un remate judicial es la venta pública de un inmueble por orden de un juez, normalmente porque su dueño no pagó una deuda garantizada con hipoteca, porque hay un embargo, o porque varios copropietarios no lograron ponerse de acuerdo y se ordenó la división y partición.
El precio no lo pone el mercado: lo pone la ley. Y aquí hay que corregir algo que se repite mucho y está al revés. El artículo 736 del Código Procesal Civil dice que «la base de la postura será el equivalente a las dos terceras partes del valor de tasación». Es decir, la base es el 66 % de la tasación, no el 33 %.
A partir de ahí, si nadie puja, el precio baja por convocatoria (artículo 742 del Código Procesal Civil):
- Primera convocatoria: base = dos tercios del valor de tasación.
- Segunda: esa base se reduce un 15 %.
- Tercera: se reduce un 15 % adicional.
Una tercera convocatoria puede quedar cerca del 48 % del valor de tasación. Ahí está el atractivo, y también la trampa: la tasación es de un perito judicial y puede estar desfasada respecto del mercado real. He visto un caso en Chincha donde el terreno de al lado, saneado y sin problemas, se vendía más barato que el precio base del remate.
¿Cuánto hay que pagar antes de participar?
Dos pagos, y conviene no confundirlos:
- El arancel judicial. Es el derecho a participar. Si no ganas, no se devuelve.
- El oblaje. Es el depósito que exige el artículo 735 del Código Procesal Civil: no menos del 10 % del valor de tasación, en efectivo o cheque de gerencia a tu nombre. A los postores que no se adjudican el bien se les devuelve íntegro al terminar el remate.
Y un dato que frena a mucha gente: no se puede comprar con crédito hipotecario. El remate exige liquidez. No hay banco que financie una puja.
Los tres días que arruinan inversiones
Este es el plazo que más caro sale ignorar. El artículo 739 del Código Procesal Civil obliga al juez a ordenar, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día.
Si no llegas, el artículo 741 del Código Procesal Civil es implacable: se declara la nulidad del remate, pierdes lo depositado —que cubre los gastos del remate frustrado y el resto se va como multa al Poder Judicial— y, además, quedas impedido de participar en el nuevo remate. Ni siquiera puedes intentarlo de nuevo con el dinero completo.
Hay un caso que lo ilustra mejor que cualquier advertencia: en un remate electrónico de un inmueble en Lince con base de 108 000 dólares, en los últimos minutos alguien ofertó 1 110 000 y otro, una milésima después, 1 111 000. El valor comercial real no llegaba a 270 000. Si eso fue un cero de más al teclear, quien ganó no pudo pagar el saldo y perdió más de 20 000 dólares de oblaje. El sistema no tiene tope: valida lo que escribas.
El error más caro: no leer el expediente
Lo repito en cada consulta porque lo veo todo el tiempo. Mucha gente revisa el aviso del remate y la foto, y no el expediente judicial.
El caso típico: alguien se adjudica lo que cree que es un inmueble completo y, al revisar los documentos después de pagar, descubre que lo rematado eran acciones y derechos, es decir, un porcentaje de copropiedad. No es dueño del 100 %, no puede vender el inmueble entero y su dinero queda atrapado en una negociación con copropietarios que no eligió.
Qué hay que mirar antes de pujar:
- Qué se remata exactamente: el inmueble completo o una cuota ideal.
- Qué cargas tiene la partida. Si vas empezando, quédate en propiedades cuyas únicas cargas sean hipotecas o embargos. Cualquier otra carga exige un análisis mucho más fino.
- Quién ocupa el inmueble y con qué título: el expropietario, un inquilino con contrato, un ocupante precario.
- Si la tasación tiene sentido frente a lo que se vende hoy en esa cuadra.
¿Los gravámenes anteriores me persiguen?
No, y esta es la mejor noticia del proceso. El artículo 739 del Código Procesal Civil establece que el auto que transfiere la propiedad contiene «la orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda», y cancela además las cargas o derechos de uso y disfrute inscritos después del embargo o la hipoteca que se ejecutó.
Traducido: la hipoteca impaga del anterior dueño no pasa a ser tuya. Pero fíjate en la excepción: la anotación de demanda sí sobrevive. Si la partida tiene una anotación de demanda, estás comprando un litigio.
¿Cuándo me entregan las llaves?
No al día siguiente. Entre la adjudicación y el lanzamiento pueden pasar desde tres meses hasta cerca de dos años, según el juzgado y según quién esté dentro.
La vía más rápida casi nunca es la judicial: es la negociación. Sentarse con el ocupante y ofrecerle un incentivo para que entregue la posesión de forma pacífica suele costar mucho menos que dos años de proceso, porque en una inversión el tiempo también es dinero.
Lo que no hay que hacer es tomar la posesión por cuenta propia. Hubo una adjudicación en Puente Piedra donde los inversores fueron con cerrajero y esmeril confiando en que el departamento estaba vacío; al primer ruido salieron los vecinos y la puerta se abrió desde dentro: vivía un inquilino que no sabía nada del remate. Entrar así, sin orden judicial, te expone a una denuncia por usurpación en vez de a una propiedad.
¿Necesito abogado obligatoriamente?
Sí, y no es una recomendación interesada: es un requisito formal. Todo escrito que se presenta al juzgado debe estar autorizado por abogado colegiado. Una vez que te adjudicas, tienes que apersonarte al proceso, pedir el auto de adjudicación, la inscripción y, si hace falta, el lanzamiento. Los escritos presentados sin firma de letrado por la mesa de partes virtual se rechazan.
La estrategia que casi nadie usa
La mejor operación no siempre está dentro de la puja. Está antes.
Cuando un inmueble ya tiene convocatoria a remate, su dueño sabe que va a perderlo por un precio castigado. En un caso en Pueblo Libre, el inversor contactó a la propietaria antes de la fecha y le ofreció algo por encima del precio base. Ella aceptó —cobraba más que en el remate—, él compró, levantó la hipoteca y revendió quince días después a un vecino. Dos meses en total, cerca de 50 % de rentabilidad, y sin pujas, sin plazos de tres días y sin desalojos.
Esa negociación, eso sí, exige revisar la deuda, calcular el levantamiento de la hipoteca y redactar bien el contrato. Es exactamente el tipo de operación donde el ahorro en abogado se paga después con intereses.
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