El familiar al que le prestaste la casa «por unos meses», el inquilino cuyo contrato terminó hace años, el excuidador que se quedó a vivir: todos pueden ser ocupantes precarios. Recuperar el inmueble es posible, pero hay que elegir bien la vía.
- «La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido» (artículo 911 del Código Civil).
- Pueden demandar el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que tenga derecho a la restitución; pueden ser demandados el arrendatario, el subarrendatario y el precario (artículo 586 del Código Procesal Civil).
- El desalojo se tramita como proceso sumarísimo (artículo 585 del Código Procesal Civil).
- Los criterios para decidir quién es precario los fijó el IV Pleno Casatorio Civil, que los jueces deben seguir.
¿Quién es un ocupante precario?
El artículo 911 del Código Civil lo define en una línea: «La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido».
Eso cubre situaciones muy distintas, y conviene reconocerlas:
- Sin título alguno: alguien que entró sin permiso, o que se quedó sin que nadie le haya dado ningún derecho.
- Con título que feneció: quien tuvo un derecho y lo perdió. Por ejemplo, un comodato —préstamo gratuito de la casa— al que se le puso fin, o un contrato que fue resuelto.
- Tolerancia: el familiar al que se le permitió vivir ahí por buena voluntad. Esa tolerancia no es un título, y puede terminarse.
Para uniformar criterios, la Corte Suprema dictó el IV Pleno Casatorio Civil, que establece reglas vinculantes sobre quién es precario: incluye, por ejemplo, supuestos de contratos resueltos, de arrendatarios a quienes se les requirió la devolución o de quien ocupa con un título manifiestamente nulo.
Que el contrato haya vencido no convierte automáticamente al inquilino en precario. Para dar por concluido el arrendamiento conviene requerir la devolución por escrito, con carta notarial. Desde ahí la situación es clara y la demanda, más sólida.
¿Quién puede demandar el desalojo?
El artículo 586 del Código Procesal Civil es amplio: pueden demandar «el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que (...) considere tener derecho a la restitución de un predio». Y pueden ser demandados «el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución».
Lo que debes acreditar, sobre todo, es tu derecho a que te devuelvan el inmueble: la partida registral, el título de propiedad o el contrato que te da ese derecho.
Cómo se tramita
El artículo 585 del Código Procesal Civil dispone que la restitución de un predio se tramita como proceso sumarísimo, que es la vía más corta del proceso civil. En líneas generales:
- Carta notarial requiriendo la devolución, cuando corresponda.
- Demanda de desalojo ante el juzgado competente, con tu título y la prueba de la ocupación.
- Notificación al ocupante —en el propio inmueble— y contestación.
- Audiencia única y sentencia.
- Lanzamiento: la ejecución de la sentencia, con apoyo de la fuerza pública si el ocupante no sale voluntariamente.
La ley diseña un proceso rápido; en la práctica, entre la carga de los juzgados, las apelaciones y la ejecución, puede tomar bastante más de lo previsto. Por eso conviene iniciarlo cuanto antes y con la demanda bien armada.
Las defensas más frecuentes del ocupante
- «Tengo un contrato». Hay que revisarlo: si está vencido, resuelto o es manifiestamente nulo, no impide el desalojo.
- «Yo construí aquí». Las mejoras o edificaciones se discuten, pero por regla no impiden que se declare fundado el desalojo; el ocupante puede reclamar su valor por otra vía.
- «Ya adquirí por prescripción». Si alega haber poseído como propietario más de diez años, el juez valora si hay pruebas serias. Sin prueba suficiente, no detiene el desalojo, aunque el ocupante puede demandar por separado. Lo explico en prescripción adquisitiva.
Otras vías según el caso
- Invasión reciente: si te enteraste hace menos de quince días, existe la defensa posesoria extrajudicial. Mira qué hacer si invadieron tu terreno.
- Arrendamientos con cláusula de allanamiento: existe un desalojo notarial para contratos que cumplan los requisitos de su ley especial.
- Negociación: ofrecer un plazo o un incentivo para la salida voluntaria suele ser más rápido y barato que esperar el lanzamiento.
Lo explico en video
